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二手房交易流程指南


导读:你了解多少购房知识?对买房流程你又知道多少呢?越来越多80后加入购房者行列,只有知道贷款买房流程,才能快速办好手续,同时也可以规避交易上的各种风险。

二手房买卖流程


名词解释


新婚姻法知识普及
  1. 新婚姻法的司法解释规定,婚前个人财产不因为婚姻的存续转化为共同财产。这实际上就取消了“婚姻存续八年,婚前个人财产(房产)作为共同财产”的规定。如果双方约定属于共有财产并有证据、协议等证明,那就另当别论。
  2. 先拿结婚证,再买房,不管房产证上是单方的名字还是双方的,都算夫妻共同财产,除非一方去做公证。
  3. 夫妻共同偿还贷款的情况下,只要双方能够出据当时的还贷比例证据,离婚要判的话还是可以按照当时支付的比例来分,不是对半分。
  4. 婚前买房的,只要不是一次性付款,婚后共同按揭的部分算共同财产。
  5. 不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。所以房产证上完全可以写上两个人的名字,不管是婚前还是婚后。
房屋买卖

因为房屋买卖而需要更名是房产证更名的主要因素,而买卖需要先经历卖房的程序,并缴纳相关税费,然后,买卖双方当事人带齐双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证,就可以去过户了。如一方不去的话要去公证处做委托。

通过买卖方式将产权份额转给亲人

通过买卖的方式“除名”,跟卖房程序一样,只是出让的是约定份额的产权,即需要缴纳转让约定份额的那部分产权的相应契税,如果不满5年,还要支付营业税和个人所得税等交易所涉及的税种。以一套100万元的公寓为例,按照1万元的份额算,如果房子已经满5年,采取买卖方式,将房产份额转给亲人,只要按照1万元的份额,缴纳3%的契税和1%的个税。如果是满足唯一一套、超过5年和低于90平方米三个条件的普通住宅,只需承担1%的契税即可,费用仅需200多元。

赠与

一般来说,房屋赠与手续主要经过以下几个步骤:

  1. 订立房屋赠与的书面合同,即赠与书。
  2. 房屋赠与的当事人凭原房屋所有权证、赠与合同,按规定缴纳有关契税。
  3. 办理公证。(南京规定除同一户籍的直系亲属之间赠与外,一律需出具经公证机关公证的赠与书。)
  4. 办理房屋所有权转移登记手续。
  5. 房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记,应提交下列证件:
    1. 申请书;
    2. 身份证件;
    3. 原房地产产权证;
    4. 赠与书及公证书。
  6. 房屋交付。
赠与部分产权

对于共有产权的房屋,在办理房产转移登记时,要以书面形式约定份额,希望在房产证上被去名的一方可以约定只占1%的份额,采取赠与方式,需要缴纳产权份额3%的契税和2%的公证费,一套100万元的公寓,按照1万元的份额算,只要缴纳500元就可以去名了。

继承

继承分为法定继承和遗嘱继承。

法定继承

第一继承人为父母及配偶、子女。如产权人死亡无遗嘱,法定继承人执产权人死亡证明、户口本、房屋所有两证等去公证部门做产权继承公证。继承人凭继承公证书可办理产权更名手续方可买卖,费用为配图费20元、工本费10元,每多一人10元。如其他人放弃继承只由配偶一人继承,配偶可直接凭继承公证书买卖。

遗嘱继承

产权人生前办理遗嘱公证手续,产权人死亡后,继承人凭遗嘱公证去公证部门做遗嘱生效公证,方可去房产局办理产权更名手续。


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房地产移转登记的程序、申请资料及办理时限


办理流程:

申请人递交申请资料→登记机构审查→申请人交纳税费→登记机构核准并将登记事项记载于登记簿→申请人领取房地产权属证书。

申请资料:
  1. 深圳市房地产转移登记申请表。
  2. 申请人身份证明
    1. 属个人的,提供身份证明。内地人士提供身份证,无身份证的,可提供有效军人身份证件、中国护照等身份证明;未满16周岁的未成年人可提供户口簿;港澳人士提供香港、澳门特别行政区身份证或者来往内地通行证;台湾人士提供来往大陆通行证或者旅行证或者身份证;境外人士提供护照。
    2. 内地法人或其他组织提供工商营业执照或组织机构代码证或其他登记证明、法定代表人或负责人证明;境外(包括港、澳、台)法人或其他组织提供经公证或见证的登记证明。
    3. 国内事业单位或其他社团组织提供政府批准成立的批文或核准登记证明、法定代表人或单位负责人证明;国家机关提供法定代表人或负责人证明。
    4. 单位授权他人代理的,提供授权委托书及委托代理人个人身份证明;个人授权他人代理的,提供授权委托书及委托代理人个人身份证明。
    5. 未成年人的监护人代为申请房地产登记的,还需提供监护人关系证明材料及监护人的身份证明。
  3. 房地产权属证书。
  4. 房地产权利发生转移的证明:深圳市房地产买卖合同书,或房地产赠与书,或房地产继承证明文件,或房地产交换协议书,或房地产分割协议书,或生效的法律文书,或行政机关行政决定书等。
  5. 除上述文件外,有下列情况的还需提供:
    1. 单位房改福利房的,提供市(区)房改部门的批复、房改住房分户表、安居房房价审查表。
    2. 夫妻离婚涉及共有房地产分割的,提供离婚证、离婚协议或者记载有关房地产分割内容的生效离婚判决书或者调解书。单独申请的,除生效离婚判决书或者调解书外,还需提供法院协助执行通知书;房地产为政策性住房的,提供市(区)房改部门的变更批复及清单。
    3. 因共有的房地产约定为个人所有,或者个人的房地产约定为共有,或者按份共有份额变更申请转移登记的,提供约定房地产权利改变的协议书。
    4. 因政策性住房退房的,提供市(区)住宅局房改部门同意退房批复及分户清单、退房协议书。
    5. 因拆迁赔偿的,提供拆迁赔偿协议书。
    6. 以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产的,或权利人自行委托拍卖的,提供委托拍卖合同、拍卖成交确认书。
    7. 楼花转现楼的,提供楼花转现楼申请书。
    8. 已设定抵押权的,提供抵押权人同意的书面文件。
    9. 房地产有共有人的,提供共有人同意转移的意见书。
    10. 行政划拨、减免地价的土地,提供主管部门的批准文件和付清地价款证明。
    11. 非法人企业、组织转移房地产的,提供产权部门同意转移的批准文件。
    12. 收购或合并企业的,提供有关部门的批准文件。
    13. 国有企业之间或其他组织之间的房地产调拨的,提供有关部门的批准文件。
    14. 企事业单位撤销的,提供主管企业或当地政府的批文,企业清算的提供清算报告和成立清算组或管理人的文件。
    15. 作价入股的,提供入股协议和评估报告,国有企业的提供其行政主管部门的批准文件。
    16. 人民法院强制性转移的,单方申请的提供协助执行通知书;生效法律文书未明确转移登记价格的,提供确定登记价格的证明材料,但人民法院、仲裁委员会确权的生效法律文书除外。
  6. 符合《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》规定的家庭购房条件的,需提供:
    1. 《家庭成员情况申报表》。
    2. 已婚、离异和未成年人提供家庭成员的户口簿和(二代)身份证,已婚的需提供结婚证,离异的需提供婚姻状况证明。
    3. 年满18岁已到法定结婚年龄的未婚居民,提供户籍所在地民政部门出具的未婚证明。
    4. 非本市户籍居民,提供主管部门出具在本市最近连续1年以上纳税证明或交纳社会保险的证明文件。
  7. 纳税相关证明材料
    1. 转移二手住房的,提供《存量房交易税款计征申明》。
    2. 符合减征契税条件的,提供《深圳市地方税务局房地产交易环节契税减征申报表》。符合免征个人所得税条件的,提供《深圳市地方税务局房地产交易环节个人所得税免征申报表》。减免其他税款的,提供税务部门出具的有关批复。
    3. 其他纳税相关证明材料。
  8. 法律、法规及规范性文件规定的其他文件。
    1. 身份证明材料中,除第 4 项的授权委托书、法定代表人或单位负责人证明、监护人关系证明材料(除户口簿)需提供原件外,其他提供复印件并核验原件,第 2 、 3 项提供的复印件需加盖印章。
    2. 户口簿、结婚证、离婚证明、未婚证明和家庭成员(二代)身份证提供复印件并核验原件,无法提供原件的须提供经公证的证明文件。
    3. 其他材料提供原件,如已交档案馆归档而无法提供原件的,可提供盖有该馆“原件已存档”章的复印件。
    4. 房地产权利发生转移的证明材料中,涉外买卖合同、赠与合同、继承证明文件需公证,但能提供人民法院生效法律文书的除外。
    5. 境外或涉及处分权的授权委托书需经公证。
办理时限:

自收到契税完税凭证或者减免契税凭证之日起三十日内予以核准登记。


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存量房交易税(费)一览表


一、存量房(即二手房)交易各项剩的计算基数、收取对象、税(费)率、征收部门如下表:
序号
税(费)种
计算基数
收取
对象
税(费)率
主要
法律依据
征收
部门
1 销售营业税 营业额或差额 转让方 5% 《中华人民共和国营业税暂行条例》 登记中心代征
2 城市维护建设税 营业税 转让方 7% 《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》 登记中心代征
3 教育费附加 营业税 转让方 3% 国务院《征收教育费附加的暂行条例》 登记中心代征
4 地方教育附加 营业税 转让方 2% 深地税函【2011】6号 登记中心代征
5 印花税 计税价格 转让方 0.05% 《中华人民共和国印花税暂行条例》 登记中心代征
受让方 0.05%
6 个人所得税 核实:计税价格 - 房产原值 - 转让过程缴纳的税金、合理费用 转让方 20% 《中华人民共和国个人所得税法》 登记中心代征
核定:计税价格

1%、1.5%或3%

7 契税 计税价格 受让方 1%、1.5%或3% 《中华人民共和国契税暂行条例》 登记中心代征
8 土地增值税 核实:计税价格减除该房地产原价以及转让环节发生的各项税费后的余额 转让方 30% - 60% 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 登记中心代征
核定:计税价格 转让方为个人 5% - 10%
9 登记费 受让方 个人50元
单位80元
粤价【2001】323号、
粤价【2002】33号
登记部门代征
10 房地产交易手续费 建筑面积 受让方 每平方米3元 粤价【2002】108号 登记部门代征
转让方 每平方米3元
11 《房地产证》贴花 受让方 5元 《中华人民共和国印花税暂行条例》 登记中心代征

二、存量房(即二手房)交易计税说明如下:

(一)计税价格确定方式

  1. 我市实行计税参考价格的征收方式。计税参考价格由市国土房产评估发展中心根据我市房地产市场交易情况定期更新,经主管税务部门确认后执行。
  2. 纳税人申报的存量房买卖成交价格高于或等于计税参考价格的,以纳税人申报的成交价格作为计税价格征税;纳税人申报的存量房买卖成交价格低于计税参考价格的,以计税参考价格作为计税价格征税。
  3. 同一套买卖双方均采用同一计税价格。
  4. 因人民法院裁定、判决或仲裁委员会裁决取得房屋权属的,以司法裁定价格作为计税价格征税。
  5. 通过公开拍卖取得房屋权属的,以拍卖的实际成效价格作为计税价格征税。

(二)销售营业税

  1. 自2011年1月28日起,个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税。
  2. 个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价格后的差额征收营业税。
  3. 个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
  4. 个人将购买的非住宅类房产对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
  5. 法人团体、企事业单位转让房产的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

(三)城市维护建设税及教育费附加

  1. 根据《深圳市地方税务局关于城市维护建设税和教育费附加政策调整的函》(深地税函 (2010) 344号),对深圳市城市维护建设税和教育费附加的征收政策作以下变动:
    • 自2010年12月1日起,对深圳的外资企业和外籍个人征收城市维护建设税和教育费附加。
    • 根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》的有关规定,自2010年12月1日起,深圳市城市维护建设税税率由1%调整为7%.
  2. 根据《深圳市地方税务局关于代征地方教育附加的通告》(深地税告 (2011) 6号),从2011年1月1日起,深圳市行政区域内缴纳增值税、营业税、消费税的单位和个人(包括外商投资企业、外国企业及外籍个人),按实际缴纳增值税、营业税、消费税税额的2%缴纳地方教育附加。

(四)印花税

对个人销售或购买住房暂免征印花税

(五)个人所得税:(个人所得税采用核实征收方式的,有房产原值凭证,又有费用凭证的,由纳税人先到房产所在地主管税务机关办理核实手续。其它均由登记中心直接代征。)

  1. 核定征收方式:应纳个人所得税 = 计税价格 x 1%(或1.5%、3%)
    *我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为:普通住房为1%,非普通住房或非住宅类房产为1.5%,拍卖房为3%。
  2. 核实征收方式:应纳个人所得税 = (计税价格 - 房地产原值 - 转让过程缴纳的税金 - 合理费用) x 20% 。
  3. 根据财税字(1999)278号文,对于个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用户取得的所得,继续免征个人所得税。

(六)契税税率

  1. 个人购买90平方米以下(含90平方米)普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的适用税率为1%。
  2. 个人购买90平方米以上144平方米以下(含144平方米)普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,适用税率为1.5%。
  3. 其他情况适用税率为3%。

(七)土地增值税:(只有个人转让非住宅类房产的“核定征收方式”由登记中心代征,其它均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记中心代征)

  1. 对个人销售住房暂免征收土地增值税。
  2. 核定征收方式:应纳土地增值税额 = 计税价格 x 核定征收率
    *我市土地增值税核定征收率标准:商铺、写字楼、酒店为10%,其他非住宅类房产为5%。
  3. 核实征收方式:房地产转让收入以计税价格为准。扣除项目包括房地产原价、转让环节税费。房地产原价:包括原房地产权属登记价格,以及转让方原购入该房地产时缴纳的印花税、契税和支付的登记费、中介遇。转让环节税费:转让方在本转让环节缴纳的营业税、印花税、城建税、教育费附加,以及转让房产支付的交易服务费、中介费。有关税费以合法有效税票、发票和财政收据上注明的数额为准。征收税率 :
    • 土地增值税实行4级超率累进税率:
      • 增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。
      • 增值额超过扣除项目余额50%、未超过扣除项目金额100%的部分税率为40%。
      • 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分税率为50%。
      • 增值额超过扣除项目金额200%的部分税率为60%。
      上述每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。
    • 土地增值税税额的计算:可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:
      • 增值额未超过扣除项目金额50%,土地增值税税额:增值额 x 30%
      • 增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的,土地增值税税额:增值额 x 40% - 扣除项目金额 x 5%
      • 增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的,土地增值税税额:增值额 x 50% - 扣除项目金额 x 15%
      • 增值额超过扣除项目200% 的,土地增值税税额:增值额 x 60% - 扣除项目金额 x 35%
        公式中的 5%、15%、35% 为速算扣除系数。

(八) 其他说明

  1. 上述“普通住房”的执行标准具体为:同时满足以下条件的为“普通住房”,即住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下。
  2. 各项税费均按现行规定计算,如有最新规定,按新规定执行。

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办文受理单位、地址和联系电话

   市房地产权登记中心  办公时间:上午9:00至12:00,下午14:00至18:00。

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